25 апреля

«Серп и молот» капитализма.

Столичные власти утвердили схему реорганизации промзоны в ЮВАО. Эксперты считают, что этот документ не сможет поставить точку в 20-летней истории редевелопмента территорий завода «Серп и молот». Игроки рынка полагают, что развивать проект будут структуры, близкие к столичному правительству.Правительство Москвы утвердило схему реорганизации территории «Производственная зона N 23 «Серп и молот» в Юго-Восточном административном округе Москвы. Этот документ станет основой для разработки планировки и подготовки градостроительных планов земельных участков. Согласно постановлению вся зона разделена на двенадцать частей, в число которых входят жилые микрорайоны, многофункциональные общественные зоны, производственно-складские территории и завод «Серп и молот».Территория "Производственная зона N 23 "Серп и Молот"1. Многофункциональная общественная зона, ограниченная Средним Золоторожским переулком, Танковым проездом; улицами: Волочаевской, Золоторожский Вал.2. Территория ОАО "Московский металлургический Однако, как считают эксперты, ключевым участком для редевелопмента станет площадка под самим заводом «Серп и молот». «Очевидно, что для развития данной территории вывод завода будет иметь большое значение, – считает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. – Завод расположен в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца, то есть недалеко от центра города и обладает достаточно хорошей транспортной доступностью».История реорганизации этого района началась еще в 90-х годах, когда появилось одно из первых решений правительства столицы, касающееся завода. Речь шла об улучшении финансово-экономического положения на заводе, который тогда уже был акционерным обществом. Начиная с 1993 года предприятие оказалось в глубоком экономическом кризисе, а к 1999 году задолженности предприятия составили 431 млн руб. Затем пакет акций предприятия «Серп и молот» перешел к правительству Москвы. В итоге зона № 23 попала в базовый перечень реорганизуемых городских территорий.Власти города планировали перевести завод в Смоленскую область, а на его месте создать выставочный центр.Потом появилась идея создать из помещений завода так называемые лофты – квартиры без межкомнатных перегородок площадью от 500 до 1000 квадратных метров.Сейчас планы реорганизации этой территории до конца не определены. По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяны Ключинской, самый большой из ныне действующих производственных цехов завода сноситься не будет – планируется его реконструкция, результатом которой станет открытие выставочного центра общественного назначения». Как известно компании, на самой территории завода будут построены объекты общественно-коммерческого назначения, а в дальнейших планах – строительство гостиницы с апартаментами, офисного и выставочного центра.В конце 2006 года компания «Кузнецкий Мост Девелопмент» заявила о своих намерениях построить на территории завода торгово-развлекательный комплекс площадью 220 000 кв. м. Проект уже согласован с департаментом имущества, который готов передать «Кузнецкому Мосту» часть акций владельца участка. Торговая зона будет включать гипермаркет, магазин бытовой техники и электроники, кинотеатр, развлекательный центр, галерею из 200 магазинов, офисный комплекс на 100 тыс. кв. м. Для удобства посетителей возведут пешеходный мост, проходящий над железнодорожными путями от метро до самого комплекса.На территории также будет построена крупнейшая в черте города парковка более чем на 4000 машиномест.Сейчас открытым остается вопрос, кто получит основные заказы на выполнение этих проектов. Участники рынка ожидают, что за эти участки развернется ожесточенная борьба. При этом многие неофициально заявляют, что, скорее всего, самые интересные проекты будут реализовывать структуры, близкие к правительству Москвы. Например, по данным ряда СМИ, та же компания «Кузнецкий Мост Девелопмент» имеет очень близкие связи со столичными властными структурами. Участники рынка предполагают, что компания связана с Банком Москвы. Стоит отметить, что, по различным данным, этот банк является и одним из акционеров завода «Серп и молот». В самом банке комментарий на эту тему получить не удалось. Напомним, что компания была образована в 2006 году и сегодня в ее портфеле уже более 20 проектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. Представитель «Кузнецкий Мост Девелопмент» подчеркнул, что компания работает на всех проектах за счет привлеченных средств, «в том числе и привлекая ресурсы Банка Москвы». Назвать других кредиторов представитель отказался, однако отметил, что «Банк Москвы – не единственная финансовая структура, инвестирующая средства в проекты, которые ведет компания».При этом судьба остальных площадок, которые в ближайшем будущем планируется освободить, до сих пор не решена.Поэтому эксперты считают, что этот документ важен для реорганизации территории завода, но он далеко не последний. «Cкорее всего, постановлений еще будет много, но они будут носить уточняющий характер, поскольку Генеральный план развития города уже утвержден», – считает вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer, партнер, Эвелина Павловская. По ее мнению, уточняющие постановления будут связаны с вхождением в проекты новых инвесторов и/или управляющих компаний, преследующих свои цели. «Этот нормативный акт является лишь одним из документов, предшествующих формированию правительством Москвы легального поля для комплексного редевелопмента территории завода «Серп и молот», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая Площадь» Владислав Лукиан. По его словам, ранее такие инициативы возникали лишь на отдельных участках завода, предполагая активное развитие торговых, офисных и выставочно-экспозиционных объектов.«В процессе подготовки строительной площадки на территории металлургического завода «Серп и молот» у застройщиков могут возникнуть трудности, – предупреждает руководитель отдела инвестиций «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Сергей Баранов. – Завод построен в 1883 году, здание имеет большую степень износа, и в первую очередь это отражается на инженерных коммуникациях, также большие денежные затраты повлечет рекультивация земли».«Застройщиками участков, скорее всего, выступят одна или несколько крупных игроков строительного рынка Москвы, которые заинтересованы в комплексной застройке территорий и имеют достаточно мощностей не только для осуществления строительства, но и для реорганизации существующей промзоны», – считает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Это могут быть «Дон-строй», «Миракс», ПИК, «Капитал-груп», «Главмосстрой», «СУ-155» и др., предполагает эксперт.Девелоперы пока осторожно высказываются о перспективах своего участия в этом проекте. При этом они не скрывают своего интереса к участкам, которые могут освободиться в самое ближайшее время. «В условиях дефицита земельных участков для застройки в Москве земля промышленных зон, безусловно, представляет для застройщиков определенный интерес», – отмечают в пресс-службе группы компаний «СУ-155», которая ранее осуществляла функции инвестора по выводу Черемушкинского керамического завода и перебазированию автокомбината №23, а сейчас принимает участие в реабилитации территории ОАО «Энерготехпром» на Высоковольтном проезде, вл.1 (СВАО).При этом участники рынка предполагают, что столичное правительство будет контролировать реализацию проекта. «Не в последнюю очередь сами чиновники столицы будут заинтересованы в активном развитии территории за счет городского бюджета, – уверен руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая Площадь» Владислав Лукиан. – Наверняка развитие территории будет происходить под управлением одной компании, которая и будет вписывать возможности и концепты каждой компании на территории завода». И действительно, правительство Москвы доверило разработку концепции схемы некоему ООО «Региональная Строительная Корпорация».К тому же этот проект может стать полигоном для отработки технологии расчистки московских промзон. Например, Владислав Лукиан считает, что после формирования легальной базы развития зоны завода «Серп и молот» столичное правительство займется редевелопментом промзоны Калошено, которая находится на востоке Москвы и занимает более 540 га. Какая компания будет развивать эту зону, пока неизвестно. Получить комментарии об этом и других подобных проектах в столичных властных структурах не удалось.