19 апреля

Офисы подорожают: Московские власти утвердили новую методику расчета ставок аренды.

Москва окончательно свернула эксперимент по введению единой рыночной ставки на аренду муниципальных помещений. Столичное правительство с нового года возвращается к назначению повышательных коэффициентов в зависимости от вида деятельности арендатора. Но в основу методики будет положена "рыночная цена недвижимости", поэтому аренда подорожает на 25-300%.Правительство Москвы 14 октября утвердило новую методику расчета арендной платы на 2004 г. По новой методике ставка аренды муниципальных нежилых помещений будет вновь зависеть от вида деятельности арендатора. С казино город будет брать плату по четырехкратной ставке, с коммерческих банков - по тройной, с торговых центров - по двойной. Зато для малого бизнеса цена уменьшится вполовину, а с бюджетников станут брать минимальную ставку. "Система коэффициентов должна снизить арендную плату для предприятий, несущих социальную нагрузку", - поясняет вице-мэр Москвы Валерий Шанцев.Аналогичные коэффициенты и раньше учитывались при расчете арендной ставки. Правда, за основу бралась не рыночная стоимость помещения, как сейчас, а инвентаризационная оценка БТИ, которая гораздо ниже. В январе 2002 г. правительство Москвы решило заменить инвентаризационную оценку на рыночную, чтобы повысить доходы от аренды. Новую методику ввели с 1 июля 2002 г. для организаций, заключающих новые договоры аренды, а с 1 января 2003 г. на нее перевели и остальных арендаторов.Сейчас арендная плата складывается из двух составляющих: затрат собственника (в 2003 г. 238 руб. на 1 кв. м) и чистого дохода города. Чистый доход включает в себя отчисления на реновацию (на 2003 г. 2,5% инвентаризационной стоимости объекта) , расходы города на оформление помещения для сдачи в аренду (на 2003 г. 50 руб. за 1 кв. м), страховой взнос и собственно доходную часть. Доходная часть определяется как рыночная стоимость объекта (она зависит от района и качества помещения), помноженная на единый коэффициент доходности 1 кв. м (на 2003 г. 15% годовых).Переход на новую методику дорого обошелся арендаторам. По данным столичного департамента имущества, по сравнению с 2002 г. некоторые ставки выросли в 100-500 раз. Арендаторы завалили мэрию жалобами, и вскоре городские власти пошли на попятную: они ввели отдельными постановлениями примерно четыре десятка льготных ставок для конкретных организаций и восстановили понижающие коэффициенты для малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания.Согласно новому постановлению коэффициенты, которые повышают плату, будут действовать для вновь заключаемых договоров. А для тех бизнесменов, кто уже арендует площади у города, нынешняя цена не может быть повышена более чем на 25%. Предприниматели считают, что и это немало. "До сих пор снимать муниципальные помещения было заметно выгоднее, чем коммерческие", - рассказывает вице-президент сети магазинов "Пятерочка" Феликс Стетой. "После всех последних повышений цены почти сравнялись. Например, мы сейчас платим $200 за квадратный метр в год, а с нового года будем платить $250. Эта цифра уже приближается к коммерческим ставкам. Поэтому мы начинаем задумываться, так ли выгодно иметь дело с городом", - говорит бизнесмен. По данным столичных риэлторов, ставки аренды коммерческих помещений в зависимости от их класса колеблются на уровне $300-420 за 1 кв. м в год."[Новый порядок] не снизит ставку для "бедных" - малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания, но однозначно повысит цену для "богатых" арендаторов в несколько раз", - констатирует юрисконсульт компании ФБК Елена Пронина.А директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин полагает, что единая ставка была более экономически обоснованной. "Менее доходные предприятия все равно будут снимать помещения похуже, потому что в формуле осталась серьезная рыночная составляющая, - поясняет юрист. - Получается, что система коэффициентов - это просто новый способ получения дополнительных доходов в бюджет Москвы. Это напоминает ситуацию, когда торговец на базаре запрашивает более высокую цену с человека в норковой шубе, а одетый в потертую куртку платит меньше".